Vermieter muss Kosten für Thermenreparatur tragen – Wohnrechtsnovelle 2015
Bis 31.12.2014 gab es im Hinblick auf die Erhaltung und Wartung von Heizthermen (im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)) einen rechtlichen Graubereich. Es war demnach grundsätzlich weder der Vermieter noch der Mieter verpflichtet, die Therme zu warten und instand zu halten (vgl Dr. Christian Hafner, Defekte Therme – Wer muss zahlen?). Die Pflichten des Vermieters und Mieters wurden nun klar geregelt.
Erhaltungspflicht für Thermen trifft den Vermieter
Gemäß den Änderungen der Wohnrechtsnovelle 2015 trifft die Erhaltungspflicht (Reparatur- oder Austauschpflicht) für Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte nun ausdrücklich den Vermieter. Die Neuregelung gilt sowohl im Vollanwendungsbereich (durch eine Ergänzung des § 3 Abs 2 MRG) als auch im Teilanwendungsbereich des MRG.
Auch der Ausschluss bzw die Einschränkung der Erhaltungspflicht des Vermieters ist weder im Voll- noch im Teilanwendungsbereich des MRG möglich, soweit es sich um die Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in der Wohnung handelt.
Reparaturpflicht des Vermieters ist auch auf bestehende Mietverträge anzuwenden
Von dieser neuen gesetzlichen Regelung sind nicht nur Mietverträge, die ab dem 01.01.2015 abgeschlossen werden, sondern auch alle derzeit anhängigen Verfahren und bestehenden Mietverträge umfasst.
Grundsätzlich keine Reparaturpflicht des Vermieters außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG
Auf Mietverträge, die nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen – wie bspw. Ein- und Zweifamilienhäuser – sind die neuen Regelungen nicht anzuwenden. In solchen Fällen können die Vertragsparteien weiterhin die Erhaltungspflichten frei vereinbaren.
Auch keine Reparaturpflicht des Vermieters bei selbsteingebauten Thermen
Die gegenständliche Erhaltungspflicht des Vermieters bezieht sich nur auf mitvermietete Wärmebereitungsgeräte. Mieter, die während eines laufenden Mietverhältnisses nachträglich eine Heiztherme in der Wohnung einbauen (lassen), sind selbst für die Erhaltung verantwortlich. Hat ein Mieter somit eine Wohnung ohne Therme angemietet und selbst ein Gerät eingebaut, ist der Vermieter nicht für die Erhaltung zuständig. Dies wird damit begründet, dass der Mieter im Gegenzug in den Genuss einer geringeren Miete kommt.
Investitionskostenersatz
Mietern, die in der Vergangenheit ein defektes Gerät auf eigene Kosten repariert oder ausgetauscht haben, steht kein (rückwirkender) Aufwandsersatzanspruch gegen den Vermieter zu. Mieter können lediglich die Investitionskosten bei ihrem Auszug geltend machen. Hier ist jedoch die zehnjährige Abschreibungsdauer zu beachten.
Für die Wartung von Thermen ist der Mieter zuständig
Den Mieter trifft die Pflicht zur Wartung von Heizthermen, soweit nicht ausnahmsweise zu seinen Gunsten vertraglich davon abgewichen wird. Führt der Mieter die regelmäßige Wartung nicht durch und wird die Therme defekt, muss der Vermieter sie dennoch erneuern und hat in der Folge Schadenersatzansprüche gegen den Mieter.
Fazit
Der bisher vorhandene rechtliche Graubereich bezüglich der Erhaltungs- und Wartungspflichten bei defekten Heizthermen wurde durch die Wohnrechtsnovelle 2015 beseitigt und den Vermietern die Erhaltungspflicht (Pflicht zur Reparatur oder zum Austausch) ausdrücklich auferlegt.
Auf ein einheitliches und transparentes Mietrecht müssen die ÖsterreicherInnen hingegen auch weiterhin warten.
Bild: ©Shutterstock
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Anwaltsprofil
Dr. Christian HAFNER
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