Treuhändige Abwicklung beim Immobilienkauf
Risken bei der Abwicklung des Liegenschaftserwerbs
Der Käufer erwirbt das Eigentum an der Liegenschaft (Grundstück, Haus oder Wohnung) durch Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch. Wurde der Kaufpreis an den Verkäufer bereits vor der Eintragung des Eigentumsrechts bezahlt, besteht aufgrund des Prioritätsprinzips des Grundbuchs die Gefahr, dass noch vor der Einverleibung des Eigentumsrechts des Käufers Rechte zugunsten anderer Personen im Grundbuch eingetragen werden. Wird etwa vor dem Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts zugunsten des Käufers ein weiterer Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts zugunsten eines Dritten gestellt, so erwirbt der Dritte (und nicht der Käufer) Eigentum an der Liegenschaft.
Einigen sich andererseits die Parteien darauf, dass der Kaufpreis erst nach Einverleibung des Eigentumsrechts des Käufers zu bezahlen ist, so läuft der Verkäufer Gefahr, dass der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt, das Eigentum an der Liegenschaft aber durch Eintragung im Grundbuch bereits auf den Käufer übergegangen ist.
Vorteile der Treuhandvereinbarung
Zur Vermeidung dieser Risken wird daher in der Praxis vom Käufer und vom Verkäufer regelmäßig ein Treuhänder mit der Abwicklung der Transaktion beauftragt. Die Parteien schließen dabei mit dem Treuhänder einen Treuhandvertrag ab, der auch Bestandteil des Kaufvertrags sein kann.
Der Käufer verpflichtet sich, den Kaufpreis auf ein eigens dafür errichtetes „Anderkonto“ des Treuhänders zu bezahlen (Treuhandkonto). Der Verkäufer wiederum verpflichtet sich, dem Treuhänder sämtliche erforderlichen Urkunden zur Verfügung zu stellen, um das Eigentumsrecht zugunsten des Käufers im Grundbuch einzutragen. Dabei weisen die Parteien den Treuhänder an, den Kaufpreis vom Treuhandkonto erst dann an den Verkäufer auszubezahlen, wenn gewisse (im Treuhandvertrag näher definierte) Voraussetzungen erfüllt sind. Damit wird sichergestellt, dass der Kaufpreis erst dann an den Verkäufer ausbezahlt wird, wenn unter anderem das Eigentum des Käufers im Grundbuch einverleibt wurde.
Der Verkäufer hat dabei die Sicherheit, dass der Kaufpreis bereits auf dem Treuhandkonto hinterlegt wurde und er den Kaufpreis sicher erhält, sobald alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt wurden. Der Kaufpreis ist also bis zur Erfüllung sämtlicher vereinbarter Voraussetzungen auf dem Treuhandkonto des Treuhänders zwischengeparkt und muss vom Treuhänder an den Käufer wieder herausgegeben werden, wenn bis zu einem gewissen Zeitpunkt nicht alle Voraussetzungen für die Auszahlung erfüllt werden.
Finanziert der Käufer einen Teil des Kaufpreises über ein Kreditinstitut, so überweist das Kreditinstitut den Kreditbetrag in der Regel nicht direkt an den Käufer, sondern auf das Treuhandkonto. In diesem Fall schließt der Treuhänder mit dem finanzierenden Kreditinstitut eine weitere Treuhandvereinbarung ab, in der sich der Treuhänder verpflichtet, den Kreditbetrag an den Verkäufer erst nach Erfüllung von bestimmten Voraussetzungen (wie etwa Einverleibung einer Hypothek zugunsten des Kreditinstituts) auszuzahlen.
Sicherheitsmechanismen
Die Rechtsanwaltskammern Österreichs gewährleisten durch spezielle Treuhandbücher den korrekten Umgang mit anvertrautem Geld. Der Rechtsanwalt hat Beginn und Beendigung der Treuhandschaft dem Treuhandbuch zu melden und eine Auszahlung vom Treuhandkonto ist nur auf jene Konten möglich, die dem Treuhänder von den Parteien vorab bekanntgegeben und von diesem an die Rechtsanwaltskammer gemeldet wurden.
Um den Schutz des Käufers zusätzlich zu erhöhen, wird in der Praxis zudem eine „Anmerkung der beabsichtigten Veräußerung“ im Grundbuch vorgenommen. Damit kann im Grundbuch der Rang für die Einverleibung des Eigentumsrechts zugunsten des Käufers gesichert werden.
Weitere Aufgaben des Treuhänders
Der Treuhänder wird in der Regel auch damit beauftragt, die erforderlichen Anträge beim Grundbuch zu stellen und die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr sowie deren Entrichtung vorzunehmen. Zudem wird der Treuhänder auch berechtigt, die Immobilienertragssteuer zu berechnen und abzuführen.
Für weitere Fragen zu diesem Thema oder auch allgemein zum Liegenschaftserwerb steht Ihnen Rechtsanwalt MMag. Maximilian Höltl jederzeit gerne zur Verfügung.
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Anwaltsprofil
MMag. Maximilian HÖLTL
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