Dienstbarkeiten & Servitute – Vorsicht beim Kauf von Immobilien!
Was sind Dienstbarkeiten?
Dienstbarkeiten – auch Servitute genannt – sind beschränkte Nutzungsrechte an fremden Sachen. Der Eigentümer eines Grundstücks oder Immobilie kann dadurch verpflichtet werden, eine bestimmte Nutzung zu dulden oder zu unterlassen. Der Inhaber des Servituts hat ein durch die Rechtsordnung geschütztes Herrschaftsrecht, das er gegen jeden Dritten und sogar gegen den Eigentümer durchsetzen kann. Dienstbarkeiten sind in der Regel im Grundbuch eingetragen und daher auch für jeden ersichtlich. Für die Eintragung in das Grundbuch ist ein notariell beglaubigter Vertrag notwendig.
Welche Arten von Dienstbarkeiten gibt es?
Es können 2 Arten von Dienstbarkeiten unterschieden werden:
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Persönliche Dienstbarkeiten: Wohnungsrecht, Fruchtgenussrecht und Gebrauchsrecht
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Grunddienstbarkeiten: z.B. Wegerecht (ein bestimmtes Grundstück zu Fuß oder mit Fahrzeugen zu überqueren, Vieh über das Grundstück zu treiben), Wasserleitungsrecht
Persönliche Dienstbarkeiten
Persönliche Dienstbarkeiten werden im Grundbuch zugunsten einer bestimmten Person eingetragen und enden mit dem Tod der betreffenden Person. Eine Ausdehnung auf die Erben ist jedoch möglich.
Unter Fruchtgenuss versteht man das Recht, eine fremde Sache ohne Einschränkung zu nutzen. Der Begünstigte kann daher z.B. eine fremde Wohnung selbst nutzen aber auch vermieten oder verpachten. Obwohl ein Fruchtgenussrecht an einer bestimmten Sache besteht, kann sie vom Eigentümer veräußert werden. Ist das Fruchtgenussrecht im Grundbuch eingetragen, ist der Käufer ebenfalls an das Fruchtgenussrecht gebunden – es gilt dann auch für ihn.
Das Gebrauchsrecht ist ein eingeschränkteres Fruchtgenussrecht. Der Berechtigte darf die Sache nicht uneingeschränkt nutzen, sondern nur entsprechend der vertraglichen Vereinbarung gebrauchen bzw. für seine persönlichen Bedürfnisse verwenden. Die Vermietung einer Immobilie ist im Zweifel nicht zulässig.
Wiederum eine Sonderform des Gebrauchsrechts ist das Wohnungsrecht. Im Unterschied zur normalen Miete hat der Inhaber eine absolute Wirkung seines Wohnungsrechts gegenüber dem Eigentümer. Er kann daher auch nicht gekündigt werden. Das Wohnungsrecht kann nur zugunsten einer speziellen Person eingetragen werden und erlischt mit deren Tod.
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Grunddienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten werden in der Regel im Grundbuch zu Lasten des Eigentümers einer bestimmten Liegenschaft eingetragen. Klassische Beispiel für eine Grunddienstbarkeit ist das Wegerecht: der Eigentümer eines benachbarten Grundstückes erhält das Recht, über das fremde Grundstück zu fahren oder zu gehen. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist in diesem Fall zu einem Dulden bzw. Unterlassen verpflichtet. Er muss die Benutzung des Weges gestatten. Er ist aber nicht verpflichtet, den Weg zu erhalten oder gar in den Weg zu investieren.
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Schonende Ausübung der Dienstbarkeit
Wichtig ist, dass der Berechtigte der Dienstbarkeit dazu verpflichtet ist, seine Rechte schonend auszuüben. Selbstverständlich darf er seine Rechte auch nicht eigenmächtig erweitern.
Prüfen Sie das Grundbuch und die Liegenschaft vor Ort!
Prüfen Sie vor einem Kauf zunächst immer anhand des Grundbuches, ob die Liegenschaft durch fremde Dienstbarkeiten belastet ist oder nicht. Leider sind aber nicht immer alle Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen. So kann es vorkommen, dass das Betreten eines Weges durch jahrelange Benützung und Duldung des Eigentümers ersessen wurde. Dieses Wegerecht ist in der Regel dann nicht im Grundbuch eingetragen.
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Es ist daher sehr wichtig, neben dem Grundbuch auch die betreffende Liegenschaft zu besichtigen und auf Hinweise für eine Benutzung durch fremde Personen zu achten. Liegt nämlich eine offenkundige fremde Nutzung vor, ist dies wie eine Eintragung im Grundbuch zu behandeln. Der Käufer muss daher auch diese Dienstbarkeiten gegen sich gelten lassen.
Was ist eine Reallast?
Unter Reallasten versteht man Belastungen eines Grundstücks, die den Eigentümer zu bestimmten Leistungen verpflichten – in der Regel zu Versorgungsleistungen. Dies ist der wesentliche Unterschied zu Dienstbarkeiten, die lediglich zu einem Dulden oder Unterlassen des Eigentümers verpflichten. Typisches Beispiele für eine Reallast ist eine Geldrente. Aber auch Bezugsrechte für landwirtschaftliche Produkte können vereinbart werden.
Die Reallasten entstehen erst mit der Eintragung ins Grundbuch und müssen möglichst genau beschrieben werden. Sie sind auch vom Käufer des Grundstücks zu übernehmen, wenn vom Verkäufer keine Lastenfreiheit zugesichert wurde. Erfüllt der Liegenschaftseigentümer seine Verpflichtungen nicht, kann der Reallastberechtigte Exekution in die belastete Liegenschaft führen.
Kontrolle durch einen Profi
Damit Sie beim Kauf einer Liegenschaft nicht ungewollt fremde Nutzungsrecht miterwerben, sollten Sie sicherheitshalber auch eine professionelle Prüfung durch einen Immobilienrechts-Anwalt vornehmen lassen. Hier finden Sie eine große Auswahl von in Österreich tätigen, auf Liegenschafts- und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwälten.
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