5 Tipps für den Wohnungskauf – Was Sie unbedingt beachten sollten
1. Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch
Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie unbedingt einen Blick ins Grundbuch werfen. Dies können Sie bei jedem Notar oder Rechtsanwalt, aber auch beim Bezirksgericht gegen eine Gebühr vornehmen. Sie sollten zuerst prüfen, ob die Wohnung durch Pfandrechte (Kredite) oder andere Nutzungsrechte (z.B. Wohnrecht) belastet ist. Ist die Wohnung belastet, muss im Kaufvertrag sichergestellt werden, dass der Verkäufer eine Freistellung von den Belastungen gewährleisten kann.
2. Prüfen Sie, ob eine Nutzwertfestsetzung vorgenommen wurde
Mit Hilfe eines Grundbuchauszugs lässt sich auch feststellen, ob hinsichtlich der Wohnung bereits Wohnungseigentum begründet wurde oder nicht. Wohnungseigentum – im Gegensatz zum schlichten Miteigentum – kann nur durch eine Nutzwertfestsetzung (Pazifizierung) geschaffen werden. Bei der Nutzwertfestsetzung wird jedes Wohnobjekt bewertet und ein bestimmter Nutzwert zugeordnet. Das ist wichtig für die Verteilung der Betriebskosten und Erhaltungskosten der Liegenschaft für die jeweiligen Eigentümer. Ist noch keine Nutzwertfestsetzung erfolgt, so wirkt sich dies in jedem Fall preismindernd aus.
3. Nehmen Sie Kontakt mit der Hausverwaltung auf
Eine weiterer wichtiger Schritt neben dem Grundbuchsauszug ist die Kontaktaufnahme mit der Hausverwaltung. Lassen Sie sich von der Hausverwaltung die letzte Heizkosten- und Betriebskostenabrechnung übermitteln, damit Sie einen Überblick über die zukünftigen Kosten haben. Fragen Sie, ob der Verkäufer alle Einzahlungen an Betriebskosten und Reparaturkosten geleistet hat. Hat er das nicht, können Sie als neuer Eigentümer zur Zahlung verpflichtet werden.
Erkundigen Sie sich auch über die Höhe der Reparaturkostenrücklage. Ist diese gut ausgestattet, kommt Ihnen das bei zukünftigen Verbesserungsmaßnahmen zugute. Die Reparaturrücklage wird dann zur Deckung der notwendigen Kosten herangezogen.
4. Kaufvertrag sollte durch Profi erstellt werden
Lassen Sie den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung von einem spezialisierten Rechtsanwalt oder Notar errichten. Kaufverträge sind sehr komplex und es müssen zahlreiche Punkte beachtet werden. Muster aus dem Internet enthalten oft nicht die für den konkreten Fall notwendigen Bestimmungen und sind daher nicht zu empfehlen. Lassen Sie sich ausführlich beraten und sprechen Sie jeden Punkt des Vertrages genau mit Ihrem Rechtsanwalt oder Notar durch. Es sollte keine Bestimmung des Vertrages geben, die Ihnen nicht klar ist.
Falls Sie die Wohnung von einem professionellen Verkäufer erwerben und bereits einen fertigen Kaufvertrag vorgelegt bekommen, sollten Sie diesen ebenfalls von einem Rechtsanwalt prüfen lassen und etwaige problematische Bestimmungen thematisieren. Wenn Sie auf diesem Wege nachteilige Vertragsbestimmungen eliminieren können, sparen Sie am Ende möglicherweise viel Geld.
5. Hinterlegung des Kaufpreises beim Treuhänder
Sie sollten darauf bestehen, dass der Kaufpreis für die Wohnung bei einem Rechtsanwalt oder Notar treuhändig hinterlegt wird. Der jeweilige Treuhänder sollte zudem beauftragt werden, den Kaufpreis an den Verkäufer erst dann zu überweisen, wenn der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wurde. So stellen Sie sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehrmals verkauft und Sie am Ende zwar gezahlt haben, aber ohne Wohnung dastehen.
Checkliste für den Wohnungskauf:
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Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch, ob der vermeintliche Verkäufer auch der wirkliche Eigentümer ist und ob keine Belastungen bestehen.
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Prüfen Sie, ob bereits eine Nutzwertfeststellung vorgenommen wurde oder nicht.
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Lassen Sie sich von der Hausverwaltung die letzte Betriebskostenabrechnung übermitteln. Zugleich sollten Sie auch erfragen, ob eine ausreichende Reparaturrücklage gebildet wurde und ob in nächster Zeit Sanierungsmaßnahmen geplant sind.
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Lassen Sie den Wohnungs-Kaufvertrag unbedingt von einem Rechtsanwalt oder Notar erstellen. Derartige Verträge sind sehr komplex und sollten alle für Sie wichtigen Punkte enthalten.
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Der Kaufpreis sollte immer bei einem Notar oder Rechtsanwalt treuhändig hinterlegt werden und erst bei erfolgter Grundbuchseintragung an den Verkäufer ausbezahlt werden.
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